不動産投資のためにマンションを購入するなら、実際の利益にプラスしてその他の物差しによる判断もできると、
不動産の価値を比較しやすくなります。今回は、兵庫県西宮市・大阪府大阪市の事例も含めながら、
不動産購入の際に便利な情報をご紹介します。

◆経営として成り立つために考えておきたい利回りについて

不動産投資マンションの収益性を考える時に、分かりやすい物差しになってくれるのが「利回り」です。
投資金額が大きく異なる2つの物件を比較する際に役立ってくれます。
たとえば、1,000万円の投資をして50万円の利益が出る物件と、4,500万円の投資をして180万円の利益が出る物件を比べてみましょう。

単純に金額で考えるならば、後者の方が多くの利益が手に入るということになります。
しかし、投資した金額に対してどれくらい利益があったのかで考えるならば、前者の方が高価値と考えられます。
この指標は、物件の価値を考える時に欠かせません。
これから不動産投資マンションを購入するなら、単純な利益だけで比較するのではなく、
経営として成立させるための条件についてきちんと考慮しておきたいですね。

◆利回りの計算の仕方は？

実際の計算方法ですが、物件の1年間の「利益額」を「投資額」で割り、最後に100をかけて算出します。
たとえば、1年間の投資額が100万円で利益額が20万円の場合は、「20÷100×100」で、20%ということになります。
このように計算できるようになると、不動産投資マンションを購入する際の判断材料が増えるはずです。

◆兵庫県西宮市・大阪府大阪市の利回りの傾向

兵庫県西宮市と大阪府大阪市は、どちらも人口が増加しつつある、住みやすい街として知られています。
兵庫県西宮市は、人口48万7,000人の市です。自然豊かな文教住宅市で、2005年から2010年の人口増減率は103.7%となっています。
そんな西宮市にある不動産投資マンションの利回りは、5.11%～11.38%くらいです。

市制120周年という長い歴史を持つ大阪府大阪市。こちらは交通の便が良く、
文化やスポーツといった活動も盛んで、住みやすい街として知られています。
2005年から2010年の人口増減率は101.4%で、今後も住む人が少しずつ増えると考えられています。
大阪府大阪市の不動産投資マンションは、3.78%～12.26%くらいです。

どちらにしても、マンションの価格や立地など、総合的に判断していく必要があるでしょう。
これから兵庫県や大阪府で不動産投資をお考えの方は、必要な情報についてきちんと理解してから、物件の比較と検討をしてみてください。

◆表面利回りと実質利回り、どんな違いがある？

不動産投資マンションの販売に際して、必ずしも表記されている通りに収益があるとは限りません。
実は、ここには2つの異なる考え方があります。「表面利回り」とは、年間の収入を物件の価格で割って100をかけた数値のことです。
それに対して、「実質利回り」とは、年間の収入から経費を引いた金額を、物件の価格と購入の経費を足した金額で割って100をかけた数値のことです。

たとえば、表向きには10.0%の物件であっても、実際にかかる経費などを含めて計算してみると、それよりも数値が下がることが考えられます。
したがって、物件を比較する際には表面的な金額だけでなく、実際にかかる経費までを含めて計算し、比較してみると分かりやすいはずです。

今回は、不動産投資マンションを収益性で考えた時にあると便利な知識についてお伝えしました。
利回りとは、物件の1年間の利益額を投資額で割った数値のことです。
経費をその計算に含めるかどうかによっても数値が変わってきますから、
マンション購入の際には必要に応じて自分で計算し直してから、購入を検討してみてください。